Investir dans l’immobilier locatif est une solution très efficace pour se constituer un patrimoine. Ainsi, calculer la rentabilité d'un investissement immobilier locatif permet de mesurer l’intérêt d’investir dans un appartement. Il existe différentes rentabilités (nette, brute, etc.) et différentes méthodes de calcul du taux de rendement d’un investissement locatif. Par exemple, la rentabilité brute d’un appartement à Alger et ses environs est de 4 %.
Quel rendement locatif pour que l’investissement immobilier soit rentable?
En premier lieu, il faut d’abord comprendre la différence entre le rendement et la rentabilité:
- Le rendement locatif : concerne uniquement les revenus que votre logement pourrait vous rapporter.
- La rentabilité locative : intègre les revenus générés par votre logement loué, en plus de la variation de prix du logement dans lequel vous avez investi.
Ensuite, la question la plus fréquemment posée est de savoir dans quel projet immobilier investir ? Les professionnels de l'immobilier rappellent que le meilleur investissement à des fins locatives reste encore le neuf car en achetant neuf, l'acquéreur peut bénéficier des avantages suivants :
- L'acquisition d’un bien immobilier en parfait état, qui répond aux dernières normes en termes d’isolation thermique et acoustique.
- L'absence de travaux de rénovation coûteux.
- Les garanties décennales sur la construction.
- Une meilleure attractivité locative.
À quoi sert la rentabilité locative ?
L'achat d'un bien immobilier est un investissement à long terme qui procure un complément de revenu. Pour se faire, il est primordial de sélectionner le bon emplacement et d’opter pour le bien le plus attractif, de façon à en tirer le plus de bénéfices et à en faire le meilleur investissement locatif. Pour y parvenir, voici les critères à prendre en compte :
- La rentabilité locative de longue durée.
- La rentabilité locative saisonnière.
- Le neuf ou l’ancien.
- Acheter près de chez soi.
La rentabilité locative ou rendement locatif est un élément essentiel à considérer avant d'acheter un bien pour le mettre à location. C'est le rapport entre le revenu brut que rapporte un bien locatif et son prix d'achat. Ce paramètre permet de déterminer si l'investissement est rentable ou non.
Entre autres, le calcul de la rentabilité locative peut également être utile pour déterminer si l'achat d'une résidence principale est rentable.
Ainsi, lorsque l’on investit une somme d’argent dans un bien immobilier, on calcule le rendement annuel de son placement afin de savoir quel a été le bénéfice sur une année, ce dernier se calcule en pourcentage du montant investi.
On remplace l’expression « rendement » par « rentabilité locative » lorsque le placement en question est un bien comme un bureau, un studio, un commerce, un appartement, une maison ou encore, un immeuble. En effet, les intérêts de l’argent placé sont obtenus par la location du bien acheté.
En résumé, le calcul de la rentabilité locative consiste à calculer le bénéfice de la location de la maison en fonction de son prix d'achat et des frais engagés. Cependant, il faut garder à l'esprit que les rendements locatifs varient considérablement d'une région à l'autre. Alors acheter un appartement à Alger ne sera pas pareil dans une autre ville.
Acheter ou louer : le calcul de la rentabilité d’un bien immobilier
Ainsi, calculer la rentabilité d’un achat immobilier n’est pas utile qu’aux investisseurs. Si l’on souhaite estimer s’il est préférable d’acheter ou de louer une résidence principale, un calcul, même approximatif, peut vous permettre de vous situer financièrement et de connaître les tendances, car dans certains cas, il est préférable de louer tandis que dans d’autres, l’achat serait plus judicieux financièrement.
Calcul de la rentabilité locative brute
Calculer la rentabilité brute d’un placement immobilier en Algérie permet de déterminer le taux de rentabilité des loyers par an. Pour ce faire, il faut diviser le loyer annuel par le coût réel du logement (prix d'achat plus frais d'acquisition divers). Le résultat obtenu est à multiplier par 100 pour obtenir la rentabilité locative brute. Voici l'exemple d'une location à Alger :
- Loyer mensuel hors charges : 65 000 DZD
- Prix d’achat : 20 000 000 DZD
- Frais d’achat : environ 400 000 DZD de frais de notaire et 400 000 DZD de frais d’agence.
- Il suffit de calculer les deux nombres suivants :
- Loyers sur un an (hors charges) : 12 x 65 000 = 780 000 DZD
- Prix total de l’achat : 20 000 000 + 400 000 + 400 000 = 20 800 000 DZD
Rentabilité locative brute = "loyer annuel" / "prix total d’achat" x 100 = 780 000/20 800 000 x 100 = 4 %
Cependant, le rendement brut ne permet pas d’obtenir une vision réelle du gain réalisé car ce dernier ne tient pas compte des frais d’entretien du bien ni de la fiscalité sur ce type de placement.
Calcul de la rentabilité locative nette
La rentabilité nette est plus précise que la rentabilité brute puisqu'elle tient compte des charges et des frais divers. Voici un aperçu des éléments à prendre en compte pour calculer le rendement net avant impôts de votre placement immobilier :
- Les frais de financement (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur, garanties, etc.)
- Taxes foncières.
- Les charges non récupérables auprès des locataires.
- Assurance CAT NAT.
- Frais de gestion du bien par une société.
- Frais d’entretien divers.
*Cette liste est non exhaustive.
Le mode de calcul est le même que pour la rentabilité brute, mais pour le loyer annuel, il faut soustraire les dépenses diverses aux loyers perçus :
Rentabilité locative nette avant impôts = ("loyer annuel" - "Charges et frais divers") / "prix total d’achat" x 100
En fonction des frais d’entretien, des frais de gestion locative, la rentabilité réelle peut être très inférieure à la rentabilité brute. Il faut donc faire une estimation la plus complète possible en n’oubliant aucuns frais.
Effet de levier grâce à l’emprunt
Emprunter une somme d'argent permet, à ceux qui possèdent une faible somme, d'investir. Il s’agit de "l’effet de levier du crédit" il est donc important de savoir comment bien emprunter (Taux bonifié à 1 %), réservé au logement neuf dont le prix est inférieur à 12 000 000 DZD. Sur le long terme, le crédit permet donc d’obtenir de bons rendements en investissement.
